[건쀼] 동작구의 대변신 상도동 7,500가구 + 노량진뉴타운 9,000가구 "서남권 부동산 지형이 근본부터 바뀐다"

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건설·부동산  |  2026년 4월 19일

동작구 재개발 완전 정복 · 2026.04.19

동작구의 대변신
상도동 7,500가구 + 노량진뉴타운 9,000가구
서남권 부동산 지형이 근본부터 바뀐다

1960년대부터 형성된 낡은 빌라촌 상도동과 고시촌의 대명사 노량진이 동시에 움직이기 시작했다. 두 권역 합산 약 1만 6,500가구 — 비강남권 전 구역 최초 하이엔드 브랜드 적용, 노량진뉴타운 첫 분양 26.9대 1 완판. 착공·분양·준공이 동시에 일어나는 동작구를 구역별로 완전 정복한다.

16,500+

동작구 재개발 총 공급

상도+노량진 합산 가구

26.9 : 1

라클라체 자이드파인

1순위 평균 청약경쟁률

7,600만원

노량진 신규 분양가 기준

3.3㎡ 평균 · 상한 미적용

2,923세대

2026년 서울 입주 물량

역대 최저 수준

01 왜 지금 동작구인가 — 교통·공급 두 가지 변수

호재 구분	내용	수혜 구역	시점
1·9호선 노량진역	여의도 10분 · 강남 30분대 · 광화문 30분대	노량진뉴타운 전 구역	현재
7호선 장승배기역	서부선(경전철) 개통 예정 — 강남 직결 트리플 역세권화	상도 권역 · 노량진 2·6구역	예정
신림선 대방역	1호선+신림선 더블 역세권 · 여의도·강남 환승 단축	노량진 8구역	현재
서울 입주 물량	2026년 역대 최저 2,923세대 — 공급 갈증 심화	동작구 전체 수혜	현재
여의도 도보연륙교	노량진역 민자역사 개발 병행 추진 — 여의도 접근성 대폭 개선	노량진 1·2구역	추진 중
동작구청 행정타운	장승배기역 인근 행정타운 완공 — 상권·유동인구 급증	상도·노량진 접경	완공

핵심 시사점 동작구는 단일 노선이 아닌 1·7·9호선 + 신림선 + 서부선(예정)이 교차하는 서울 서남권 최고 교통 결절점이다. 서울 전체 입주 물량이 역대 최저로 줄어든 타이밍이 맞물리면서, 고분양가에도 수요가 따라오는 구조가 만들어졌다.

02 현재 착공 & 최근 준공 현장 — 분양가 기준선 형성

현재 공사 중이거나 막 준공한 단지들의 가격이 향후 재개발 단지 분양가의 시세 기준선이 된다.

단지명	구분	위치	세대수	준공	전용 84㎡	특징
힐스테이트 장승배기역	준공완료	노량진동	370세대	2026.02	호가 14~15억	장승배기역 초역세권 / 지역주택조합
힐스테이트 상도 (동작시그니처)	착공 중	상도동	608세대	2026 하반기	미공개	현대건설 / 7호선 역세권 / 35층 4개동
동작센트럴자이	착공 중	상도동	2,006세대	2028.01	분양권 호가 18~20억	GS건설 / 38층 11개동 / 장승배기역 / 지역주택조합

주목 포인트 힐스테이트 장승배기역은 지역주택조합·비재개발 단지임에도 준공 후 84㎡ 호가가 14~15억에 형성됐다. 같은 역세권에서 하이엔드 재개발 브랜드가 준공되면 이 기준선은 빠르게 상향된다. 동작센트럴자이 분양권 호가 18~20억은 그 예고편이다.

03 상도동 재개발 — 구역별 현황과 공사비·분양가 이슈

구역	세대수	진행 단계	공사비/평	분양가/평	착공 목표
상도역 역세권 장기전세 상도동 154-3 / 최고42층	1,066세대 (공공 272)	건축심의 통과	—	장기전세(공공)	착공 임박
상도14구역 상도동 244 / 29층	1,191세대 (임대 151)	정비구역 지정	750만원 →825만원 예상	3,800만원 →4,180만원 예상	2026~2027
상도15구역 상도동 279 / 35층	3,204세대 (임대 500)	신탁동의 70% 돌파	792만원 →870만원 예상	3,888만원 →4,277만원 예상	2027~2028
상도16구역 상도동 214번지	1,800세대	정비구역 지정 추진	—	—	2028 이후
상도 모아타운 (1~3구역) 상도동 242번지	1,500세대	통합심의 수정가결	—	—	2028 착공

공사비 이슈 — 왜 중요한가 서울 재개발 시장 평균 공사비는 현재 3.3㎡당 850~900만원 수준. 상도14·15구역 기준 공사비(750~792만원)는 시장 평균 대비 낮다. 공사비가 평당 75만원 오를 때마다 비례율은 약 10%p 출렁이고, 조합원 분담금도 수천만원 달라진다. 시공사 선정 후 증액 협의는 사실상 기정사실로 업계는 보고 있다.

상도15구역

서남권 단일 구역 최대 3,204세대

신탁동의 70%를 불과 13일 만에 돌파. 사업 추진 속도가 빠른 편이다.

분양가 시나리오

분양가 4,277만원 시 비례율 120% 육박

기준 분양가 대비 10% 상승 시 비례율 107%→120%, 조합원 수익성 대폭 개선.

공사비 연동 구조

75만원 오르면 분담금 수천만원 차이

공사비 750→825만원 상승 시 비례율 102%→113%, 조합원 손익이 크게 달라진다.

04 노량진뉴타운 — 8개 구역 위치와 구역별 완전 해부

2003년 뉴타운 지정 이후 20여 년. 수산시장·고시촌 노량진이 마침내 약 9,000가구 신축 주거지로 탈바꿈한다. 서울시는 2027년 전 구역 착공, 2031년 전체 준공을 목표로 속도를 끌어올리고 있다.

구역	브랜드	시공사	세대수	현재 단계	조합원 매물 프리미엄(84㎡)
1구역	오티에르 동작	포스코이앤씨	~1,100세대 45층 설계변경 추진	관리처분 준비	—
2구역	드파인 아르티아	SK에코플랜트	~1,600세대 45층 설계변경 완료	착공 2025.12	14~15억
3구역	오티에르	포스코이앤씨	~800세대 35층 설계변경 추진	관리처분 준비	—
4구역	디에이치 씨엘스타	현대건설	~1,500세대 35층 설계변경 추진	철거 진행 중	14.5억
5구역	써밋 더 트레시아	대우건설	~600세대 최소 규모·희소성↑	이주완료·철거준비	14억
6구역	라클라체 자이드파인	GS건설+SK에코	1,499세대 일반분양 369가구	착공·분양 완료	분양완료
7구역	드파인	SK에코플랜트	~500세대 8구역 중 최소	관리처분 준비	—
8구역	아크로 리버스카이	DL이앤씨	1,007세대 일반분양 289가구	착공 완료	분양 임박

비강남권 최초 전 구역 하이엔드 브랜드 오티에르·드파인·디에이치·써밋·아크로·라클라체 — 노량진뉴타운 8개 구역 모두에 대형건설사 하이엔드 브랜드가 적용된다. 비강남권 뉴타운에서 이런 사례는 노량진이 처음이다. 이는 단순한 마케팅이 아니라 입지 경쟁력에 대한 시공사들의 확신을 반영한다.

05 분양성 분석 — 고분양가에도 4,843명이 몰린 이유

라클라체 자이드파인 1순위 청약 결과 (2026.04.14) — 노량진뉴타운 최초 분양
타입	분양가 범위	모집	신청	경쟁률
전용 59㎡	19.6억 ~ 22.1억	81가구	3,239명	40.0 : 1
전용 84㎡	22.9억 ~ 25.9억	78가구	1,475명	18.9 : 1
전용 106㎡	30억 이상	21가구	129명	6.1 : 1
합계	3.3㎡ 평균 7,600만원	180가구	4,843명	26.9 : 1

비교 참고 같은 시기 반포 오티에르 59㎡ 분양가 약 20.1억. 라클라체 59㎡ 최고가(22.1억)는 반포보다 2억 높음에도 40대 1 기록. 단, 반포 오티에르 경쟁률은 710대 1이었다.

완판 배경 — 3가지 구조적 이유		주의해야 할 리스크
요인	내용	리스크	내용
희소 입지	여의도 인접·한강 조망 서남권 신축 대단지 사실상 유일	공사비 증액	3구역 조합원 분양가 84㎡ 7.6억→11.3억 폭등 사례 이미 발생
소량 일반분양	구역당 200~370가구만 일반분양 → 경쟁률 구조적으로 높음	DSR·대출 규제	25억대 자금조달 빡빡 — 106㎡ 경쟁률 6.1대 1이 방증
하이엔드 브랜드	비강남 전 구역 하이엔드 최초 → 수요자 기대심리 자극	동시 다발 분양	2·4·5·7·8구역 분양 러시 시 수요 분산 가능

06 분양가 전망 — 동작구 신축 84㎡, 어디까지 가나

2026.02
준공완료

기준선 형성힐스테이트 장승배기역 (370세대, 지역주택조합)
전용 84㎡ 호가 14~15억. 비재개발 단지임에도 초역세권 메리트로 시세 방어.

2026.04
분양완료

기준선 상향라클라체 자이드파인 (6구역, 1,499세대)
전용 84㎡ 22.9~25.9억. 3.3㎡ 평균 7,600만원. 동작구 분양가 새 기준선 확립.

2026
상반기

분양 예정아크로 리버스카이 (8구역) · 드파인 아르티아 (2구역)
전용 84㎡ 23~26억 전망. 6구역 흥행이 직접 근거.

2027~2028
분양 예정

중기 전망디에이치 씨엘스타 (4구역) · 써밋 더 트레시아 (5구역)
전용 84㎡ 25~28억 전망. 디에이치 프리미엄 반영 시 최상단 가격 형성.

2028~2029
분양 예정

상도 권역상도15구역 (3,204세대) · 상도14구역 (1,191세대)
대규모 공급으로 노량진 대비 할인 가격 예상. 전용 84㎡ 20~23억 추정.

동작구 신축 전용 84㎡ 분양가 시나리오

낙관 시나리오

25~28억

노량진 하이엔드 기준

공사비 동결 + 분양가 상한 미적용 + 시장 호조 유지

기본 시나리오

22~25억

현 시장 반영 기준

공사비 10~15% 증액 + 시세 추종 + 수요 유지

보수 시나리오

18~21억

규제 강화 기준

분양가 상한제 적용 + DSR 강화 + 수요 위축

단지	구분	전용 84㎡ 기준가	3.3㎡ 기준	시점
힐스테이트 장승배기역	준공완료	호가 14~15억	약 3,200만원	2026.02
동작센트럴자이	착공 중	분양권 18~20억	약 4,500만원	2028 준공
라클라체 자이드파인 (6구역)	분양완료	22.9~25.9억	7,600만원	2026.04
아크로 리버스카이 (8구역)	분양 예정	23~26억 전망	7,600만원↑	2026 상반기
드파인 아르티아 (2구역)	분양 예정	22~25억 전망	7,400만원↑	2026 상반기
디에이치 씨엘스타 (4구역)	착공 목표	25~28억 전망	8,000만원↑	2027 분양
상도15구역	정비구역 지정	20~23억 추정	3,888만원~	2028~2029 분양

전망 결론 라클라체 자이드파인이 동작구 신축 분양가의 새 기준선을 25억대로 끌어올렸다. 이후 디에이치(4구역)와 오티에르(1·3구역) 등 대형 단지 착공·분양이 이어지면 동작구 신축 84㎡ 시세는 25~28억이 새 중심축이 될 가능성이 높다. 다만 공사비 증액·DSR 규제·동시 다발 분양에 따른 수요 희석은 변수로 남는다.

핵심 요약

동작구 재개발은 이제 예정이 아니라 현재 진행형이다. 라클라체 자이드파인 26.9대 1 완판이 시장이 가격을 수용할 준비가 됐음을 입증했고, 상도15구역 신탁 동의 70%를 13일 만에 돌파하며 상도 권역 속도도 빨라지고 있다.

노량진 2·4·5구역이 잇달아 착공을 준비하면 동작구는 2026~2028년 서울에서 가장 많은 신축이 쏟아지는 구역이 된다. 힐스테이트 장승배기역 14억 → 라클라체 25억 → 디에이치 28억대로 이어지는 분양가 상승 흐름, 서남권 부동산 지형이 근본부터 바뀌는 중이다.

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